Sehen wir uns hierzu einige Bei­spiele an, bei denen genau diese Frage zum Streit­thema zwi­schen Ver­mietern und Mietern wurde. Bitte beachten Sie, dass genannte Fälle und mög­liche Urteile in unseren Blog-Bei­trägen kei­neswegs Gül­tigkeit auf Ver­all­ge­mei­nerung haben!

Umla­ge­fähig oder Selbstzahler?

Als Immo­bi­li­en­be­sitzer fallen häufig Kosten an, so zum Bei­spiel auch jene für die Pflan­zen­pflege. Durchaus müssen aber auch, schon gemäß der Ver­kehrs­si­che­rungs­pflicht gegenüber den Mietern, Baum­fäll­ar­beiten durch­ge­führt werden. Oft stellt sich hier die Frage, ob der Ver­mieter die dafür anfal­lenden Kosten als Umlage den Mietern in der Betriebs­kos­ten­ab­rechnung auf­führen darf? Ver­schiedene Amts­ge­richte sind der Auf­fassung, dass der Lohn für den Holz­fäller eben nicht umla­ge­fähig ist.

Unter­schied Gar­ten­pflege zu Baumfällarbeiten

Grund­sätzlich ist es dem Ver­mieter möglich, Aus­gaben für Gar­ten­pflege über die Betriebs­kosten auf seine Mieter umzu­legen. Ent­scheidend hierfür ist die Tat­sache, dass dies lau­fende Kosten sind. Um Aus­gaben als „laufend“ zu kenn­zeichnen, ist ein mehr­jäh­riger Turnus dieser not­wendig. Dies ist also bei Fäll­ar­beiten nicht gegeben, womit dies der ent­schei­dende Unter­schied zur kon­ti­nu­ier­lichen Gar­ten­pflege ist.

Streitfall vor Gericht

Ver­mieter und Mieter stritten vor einem Amts­ge­richt. Grundlage war die Betriebs­kos­ten­ab­rechnung, in der der Eigen­heim­be­sitzer Mehr­kosten für das Fällen zweier Bäume, die sich auf seinem Grund­stück befanden, als lau­fende Gar­ten­pfle­ge­kosten dekla­rierte. Und auf die Mieter umgelegt hat. Fällig wurden 50,45 Euro, die jene Partei nicht bereit waren zu zahlen. Das Gericht gab den Mietern Recht. „Laut Gesetz seien nur Betriebs­kosten umlegbar, die dem Eigen­tümer laufend ent­stehend“, urteilte der zuständige Richter.

Keine Aus­nahme bei Verkehrssicherungspflicht

Ein wei­teres Amts­ge­richt befasste sich mit der Klage, bei der die Ver­mie­terin Kosten für eine Baum­fällung in Höhe von 2.200 Euro via Betriebs­kos­ten­ab­rechnung auf ihre Mieter umgelegt hatte. Zwar war die Fällung von der Gemeinde auf Grund bestehender Baum­schutz­ver­ord­nungen vor­ge­schrieben worden, doch auch dies stellt keine Aus­nahme dar. Bereits die regel­mäßig lange Lebens­dauer von Bäumen spricht nach Auf­fassung des Gerichts gegen die Ver­wendung des Begriffs „lau­fende“ Kosten. 

So könne man getrost ver­neinen, dass bei einer 65 Jahre alten Esche, wie in diesem Fall, die Rede von lau­fenden Kosten für Fäll­ar­beiten – nach — eben 65 Jahren sei! In dieser Aus­ein­an­der­setzung war es laut Gericht zudem nicht mit dem sozialen Miet­recht ver­einbar, wenn Ver­mietern zwar in der Erhöhung ihrer Mieten Grenzen gesetzt sind, sie aber dann dem Mieter unvor­her­sehbar hohe Kosten für das Fällen alters­schwacher Bäume ver­buchen könnten. Konkret ging es hierbei sogar um eine Höhe, die eine Monats­miete deutlich überschreitet.